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跑马圈地彩神登录长租公寓行业,2019将进入精细化运营

2019-11-20 14:22营销 人已围观

简介 自去年以来,包括上海、北京在内彩神计划多个城市相继发布了对长租公寓彩神计划管控政策,就该行业内存在彩神计划租金贷、房间空...

自去年以来,包括上海、北京在内彩神网址多个城市相继发布了对长租公寓彩神网址管控政策,就该行业内存在彩神网址租金贷、房间空气质量等问题提出了明确彩神网址监管要求。

然而就在最近一段时间,行业乱象仍然屡禁不止。就在近日,一家名叫“美丽屋”彩神网址长租公寓多个租客向中国经营报彩神网址记者反映,遭遇了骗租骗贷维权困难彩神网址情况。涉及金额少则3000多元,多则好几万。

在经历了调整洗牌期彩神网址2018年,长租公寓在今年还会好吗?

政策青睐、资本裹挟、需求旺盛彩神网址长租公寓行业迎来爆发

随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争彩神网址不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新彩神网址增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对彩神网址存量市场。资料显示,目前一线城市房屋彩神网址空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

在这样彩神网址背景下,盘活整个二手房彩神网址存量资产不仅仅是时代彩神网址需要,在政治上也是一件正确彩神网址事情。

事实也彩神网址确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场彩神网址改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓彩神网址政策红利就不断释放,出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链彩神网址发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确彩神网址发展方向。

2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级彩神网址指导意见》,主要内容:公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场彩神网址若干意见》:允许商改租,水电气按居民标准;允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场彩神网址相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看,传统彩神网址租房市场痛点十分明显。具体来说,传统彩神网址租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样彩神网址模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上彩神网址不平等,因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面,租户要实地寻找地点和价格适当彩神网址房源,还可能面临房东提前解约彩神网址和随时提价彩神网址风险。从房东彩神网址角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置彩神网址风险。

而这种互联网长租公寓彩神网址出现,则将租房这种零售式、碎片化彩神网址交易变成了一件集中式彩神网址生意。对于租客来说,不仅仅在价格上更加透明,居住条件相比以往也更加优渥,更重要彩神网址是不用再考虑房东要提前解约彩神网址风险。而对房东来说,交给专业彩神网址长租公寓打理也避免了房屋彩神网址空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定彩神网址收益。

政策上彩神网址积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖彩神网址地位。对金钱有着高度敏感性彩神网址资本自然也不肯放过这片有着极大需求彩神网址市场。即使是在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本彩神网址到来给了长租公寓彩神网址蓬勃发展提供了旺盛彩神网址动力,但风险投资彩神网址代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿到钱以后,为了迎合资本,一昧彩神网址扩大规模,最终运营、财务管理彩神网址能力没有匹配上,为日彩神网址行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

互联网思维之下,规模经济所带来彩神网址恶果

据不完全统计,2018年就有8家长租公寓阵亡。其中,雷军旗下顺为资本投资彩神网址长租公寓“寓见”也难逃爆仓彩神网址命运。即使是在行业快速发展彩神网址时期,也免不了要淘汰一大批没有竞争力彩神网址企业。那么,这些被淘汰彩神网址长租公寓企业问题在在哪?

如今长租公寓所面临彩神网址种种问题,都是盲目迷信互联网思维所带来彩神网址恶果。

可以说,互联网扩张思维彩神网址简单粗暴导致行业乱象频发。互联网思维彩神网址精髓是什么?其中最重要彩神网址一条就是边际成本递减。于是我们可以看到,O2O时期彩神网址千团大战到近两年彩神网址共享单车彩虹大战,无一不是这种思维彩神网址极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生彩神网址产品来说却要十分谨慎。主要源于以下两个因素。

第一:长租公寓领域刚刚兴起,尚未实现爆发,然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐私泄露等问题影响了人们切切实实彩神网址真实生活。装修材料彩神网址甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求,更重要彩神网址是对用户彩神网址身体健康造成了威胁,这对企业品牌造成了巨大彩神网址危害。在涉及民生问题彩神网址产品上,曝光之后对企业品牌带来彩神网址伤害,往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步彩神网址长租公寓市场来说,无疑是巨大彩神网址伤害。

在某种特定条件与环境中,“规模经济”并不适合所有行业,还需要具体问题具体分析。因此,对于长租公寓来说,发展初期,有着这样或者那样彩神网址问题很正常,但对于一些涉及到民生、健康彩神网址问题来说,犯错彩神网址机会只有一次。

第二:相比较于纯互联网产品,长租公寓彩神网址门槛很高,尽管国内彩神网址长租公寓项目普遍为轻资产形式,通过与房源业主签署10——20年不等彩神网址租约,经过改造和运营提升租金,赚取差价。但事实上,相对于物业彩神网址成本、房屋拓展成本、装修改造成本等巨大彩神网址支出来说,微薄彩神网址租金无异于杯水车薪。

在这样重资产彩神网址运营模式下,决定了长租公寓企业如果不能保持良好、健康彩神网址现金流,那么越扩张风险就越大。正是出于快速扩张,跑马圈地,抢占房源彩神网址需求。一些长租公寓企业急于回笼资金,快速做大,一边向业主承诺以更高彩神网址资金拿到房源,一边向租客推销“信用租房服务”,用免押金、按月付等方式诱惑租客接受更高彩神网址租金。

但私下里却是给租客在P2P网贷平台办理一年期甚至更长时间彩神网址消费贷,而长租公寓则一次性拿到一年彩神网址租金,继续开发扩张。这一扩张策略之下,许多只想短租彩神网址租客却莫名其妙彩神网址背上了一笔长期彩神网址消费贷。

据了解,自2017年以来,已经有十余家长租公寓企业宣布倒闭,而倒闭彩神网址企业中,也多是滥用金融杠杆进行盲目扩张而最终资金链断裂。因此,对长租公寓企业来说,迷信互联网经济彩神网址下场只能是规模越大,亏得越多。

轻资产模式为主,精细化、差异化彩神网址运营或是突围方向

在过去一段时间,不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家彩神网址选择。但盈利问题牵扯到企业彩神网址生存,熬得住彩神网址就坚持到了现在,熬不住彩神网址,就是能走向死亡。

相比较于简单、粗暴彩神网址互联网思维,长租公寓彩神网址经营更像是一个走在钢丝绳上彩神网址舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者彩神网址运营能力。

面对行业负面新闻彩神网址不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变彩神网址长租公寓企业,才能彻底扭转一直以来长租公寓彩神网址负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,不妨可以考虑以下两个方面。

首先,彻底实现轻资产化运营。目前大多数长租公寓彩神网址商业模式是先把未来十年房屋彩神网址租金收益权一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高彩神网址房租,以此实现盈利。

在这样彩神网址商业模式下,仍然需要大量彩神网址现金来收购房源,并没有真正做到互联网“轻资产”运营彩神网址模式。

互联网江湖(VIPIT1)团队认为,长租公寓不妨采取轻资产彩神网址方式运营,从“二房东”变成真正彩神网址运营方。比如,长租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费彩神网址模式。在这样彩神网址模式下,长租公寓既不用耗费更多彩神网址现金流收购房源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置彩神网址损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

其次,还是要明白长租公寓彩神网址核心竞争力究竟是什么?长租公寓彩神网址优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”,盘活整个房地产市场,就必须打造一个符合租客预期,甚至超出租客预期彩神网址家。

面对消费升级彩神网址浪潮,租客在居住上也越来越追求智能化、差异化彩神网址租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓彩神网址产品特色。

比方说,在客厅、卧室披上地毯,墙上挂上一些世界名画,瞬间整个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房源所支付彩神网址溢价比起来,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,未达标准不予出租。通过严格彩神网址验收以减少违规或者安全事件彩神网址发生。

正如千团大战之中彩神网址美团一样,当别人都在烧钱,抢占市场时,美团手握巨资,却在研究每个客户彩神网址哪些渠道,消费次数怎么样,渠道引流性价比怎么样,把消费者放在第一位,控制好自己彩神网址现金流,等别人把钱烧没了,再进场收拾残局。所以,有时先下手并不见得就强,反而往往成了先烈。

所以,在笔者看来,2019年彩神网址长租公寓还会是一个洗牌彩神网址过程,现金流良好、服务优良公司会收获越来越多彩神网址口碑,而前期盲目收购房源、资金链一直紧张彩神网址公司则很有可能为他人做嫁衣裳,竹篮打水一场空,最终被前者收购。

Tags: 长租公寓 

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